为规范华体网市住宅小区物业服务管理，推动物业服务提质增效，构建质价相符、公开公平、动态监管的物业服务长效机制，华体网市住房和城乡建设局修订印发《华体网市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法》（银住建规发〔2025〕3号，以下简称《办法》），自2025年11月30日起施行。现将政策内容解读如下：

一、出台背景

2022年6月，华体网市出台了《华体网市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法（试行）》，随着住宅小区规模持续扩容及居民对物业服务品质需求的迭代升级，为健全“奖优罚劣”动态管理机制，强化监督管理，在原试行办法基础上修订完善本《办法》，进一步提升物业服务精细化、规范化水平，保障业主合法权益。

二、适用范围

本办法适用于在华体网市行政区域内，由物业服务企业或经营范围含有物业服务内容的企业为住宅小区提供专业化物业服务的项目。

三、核心评定规则

（一）星级设置

共设一星级至五星级五个等级，五星级为最高等级，一星级为最低等级，一星级以下为“不达标”，依据实际服务水平据实评定。

（二）评定原则

遵循公开、公平、公正，坚持质价相符、分级核准、动态管理，采用定期考评与不定期检查、日常管理与随机抽查相结合方式开展。

（三）评定周期

实行一年一评，全覆盖管理；五星级项目无特殊情况有效期为两年。每年7—9月完成评定，四星级、五星级可延长至10月底。

（四）申报条件

1.申报项目有合同约定，且服务满一年以上的。

2.物业服务企业须在物业行业监管平台完成物业企业信用建档、住宅小区信息登记（小区楼盘表、设施设备清单）等，公示服务事项、服务人员、服务标准、公共收益等内容。

新交付、新更换物业服务企业的住宅小区，申报星级化评定满足以下条件：1.签订（前期）物业服务合同，且服务满一年；2.业主入住率达50%以上(含50%)或交付使用两年以上(分期开发项目以分期开发面积、分期项目交付使用时间为基数)。

（五）评分标准

总分110分，由三部分构成：

物业服务合同履行情况评价（基础管理、公开公示、环境卫生管理、秩序维护管理、绿化管理、共用设施设备维护、装修管理、加分项目等）50分

业主对物业服务工作的满意度30分；

党建引领、重大决策落实、问题整改：30分。

各级检查反馈问题的整改情况10分。

（六）星级划定

五星级：95.0分及以上，各单项得分≥该项分值85%；

四星级：90.0（含）—95.0分，各单项得分≥该项分值70%；

三星级：85.0（含）—90.0分；

二星级：80.0（含）—85.0分；

一星级：70.0（含）—80.0分；

70分以下：物业服务质量不达标。

四、评定流程

企业申报：物业服务企业向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提交申报材料；

街道初评：组建评定小组开展资料审核、现场查勘、意见征询，初评一至三星级并推荐四至五星级；

分级认定：街道评定一至三星级，辖区物业主管部门复评认定四至五星级；

公示授牌：评定结果公示7个工作日，无异议后颁发星级铭牌。

五、结果应用

（一）信用奖惩

四星级：企业及项目经理加3分；五星级：加4分；

二星级：减3分；一星级：减4分；

符合条件未申报：减10分；评定不达标：减5分。

（二）分类管理

四星级、五星级项目：优先推荐评优评先，五星级复检合格可直接续牌；

二星级及以下项目：增加日常巡查频次，督促整改提升；

不达标或连续两次二星级及以下：向委托方发提醒函，建议依法重新选聘物业服务企业。

六、监督管理

市级抽查四星级、五星级项目10%—20%，辖区抽查三星级项目10%—20%，不符项目责令复评；

发生安全事故、群体上访、材料造假、泄露业主信息等情形，直接评定为不达标，限期整改后重新申报；

星级铭牌统一标准、统一制作，物业企业撤场则星级自动废止，新聘企业需重新申报。

七、本《办法》自2025年11月30日起施行，有效期至2029年12月31日，原试行办法同步废止。